违约方以通知形式解除合同的，
不发生解除合同的效力

【案件简介】

周某与某企业于2018年3月签订了《房屋租赁合同》，约定该企业将位于渡仁西线的房屋出租给周某，租赁期限共计伍年，租金每年4万元；经双方协商一致，可以解除合同。合同签订后，该企业将房屋交付给周某使用，周某支付了2018年至2019年期间的租金40000元。2019年5月，双方曾协商解除合同，但未达成一致。2019年5月22日，周某通过手机彩信，向该企业法定代表人发送了《停止租房通知书》，主要内容为：“现周某因个人问题，不在继续租赁该房屋，请贵公司于接到本通知之日起解除双方租赁合同，周某自愿承担本合同约定违约金1万元。若贵公司怠于解除合同造成的损失，周某概不承担责任”。后某企业提起诉讼，要求周某支付2019年至2020年的租金46666元。

【裁判结果】

仁和区人民法院于2020年8月18日作出判决：一、由周某支付某企业2019年至2020年租金4万元；二、驳回某企业的其他诉讼请求。

【法官评析】

周某与某企业之间的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。本案争议的焦点在于双方之间的《房屋租赁合同》是否于2019年5月22日解除。《房屋租赁合同》约定的合同解除条件是双方协商一致解除或因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除。本案双方经协商未达成一致，也未出现不可抗力事件导致合同无法履行。因此，本案的《房屋租赁合同》未达到约定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，当事人可以通知解除合同的情形必须符合该条的规定，周某虽然在2019年5月22日向某企业发出《停止租房通知书》，但某企业并无明显表明不履行合同主要债务等行为。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。故周某与某企业之间的《房屋租赁合同》并未解除，周某应当按照合同约定支付房屋租金。在一些长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，有时对双方都不利，违约方可以通过起诉请求解除合同，符合下列条件，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。 人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。