以案释法案例（1）

一、案例基本信息采集

供稿：仁和区人民法院

审稿：仁和区司法局

检索主题词：疫情;房屋租赁合同;法治教育

二、案例正文采集

疫情期间房租是否应当减免

【案件简介】

原告系从事学前教育的民办幼儿园，被告系从事营业范围包括房屋租赁在内的有限责任公司。2016年7月5日，谭XX（承租方 乙方）与被告（出租方 甲方）签订《某体育运动休闲城租赁合同》，其中约定，乙方承租文体服务楼1、2楼及楼外临湖河边室外场地，经营某潜能开发婴幼儿园，用于幼教及早教教育，建筑面积为2200平方米；场地租赁期限为20年，自2017年3月1日起至2037年2月28日，自2017年3月1日起开始计算租金，乙方应按相关标准正常支付房屋租金、水、电费及公摊等；场地租金按场地建筑面积计算，前5年每年租金为50万人民币，5年后根据市场行情，每年租金在上年租金的基础上按5%的比例递增；甲方按一年为一期收取租金，每逾期一日乙方则按预期付款金额的0.3%向甲方支付违约金。2017年5月10日，谭XX（承租方 乙方）与被告（出租方 甲方）签订《补充协议》，其中约定，双方经平等友好协商，就于2016年7月5日签订的《某体育运动休闲城租赁合同》自愿达成如下补充协议，将原有房租每年50万上调到前5年每年70万，第2个5年的年租金，在上年租金的基础上按5%比例递增，第3个5年的年租金，在上一年的租金的基础上按5%~8%的比例递增，租金每5年增长一次，合同到期后在同等条件下乙方享有优先续租权；场地租赁期限为15年（2007年9月1日至2012年8月31日），2017年9月15日前乙方将2017年9月1日至2019年8月31日租金140万元付清，乙方已在2016年7月15日支付房租100万元，现只需在2017年9月15日前支付房租40万即可；本补充协议与某体育运动休闲城租赁合同不一致的，以本补充协议为准；协议中还对其他事项进行了补充约定。2017年8月25日，攀枝花市仁和区教育体育局向原告颁发了民办学校办学许可证，名称为“攀枝花市仁和区某某婴幼园”，记载校长为谭XX，办学内容为学前教育。2007年9月18日，攀枝花市仁和区民政局向原告颁发了民办非企业单位登记证书，名称为“攀枝花市仁和区某某婴幼园”，法定代表人谭XX，业务范围为幼儿学前教育。此后，原告在租赁场地上开办某某婴幼园经营至今。2020年年初，因爆发新型冠状病毒疫情，原告响应政府号召停课，并于2020年5月1日经过复课督察组复查验收，2020年5月6日复课。

【裁判结果】

经审理，攀枝花市仁和区法院判决 ，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在平等自愿的基础上签订了房屋租赁合同，均应按合同约定履行自己的义务，虽然因疫情原因给原告的经营带来了一定的影响，但对租金的减免需要双方协商一致，现被告不同意减免，亦无相关法律和规定强制被告予以减免，况且商业经营本就存在风险，由于原告的此项请求无相关法律依据，本院不予支持。同时，最高人民法院《关于印发妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的指导意见，但前提是按照原租赁合同支付租金对其明显不公平、人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。虽然原告因疫情致其三个多月无收入，但从其合同来看，合同期长达十五年，前期已履行三年有余，且本案的被告亦为民营企业，原告未举证被告在该三个多月中因其应支付的租金有重大、明显的获利行为，故综合案件的具体情况，原告支付该期间的房租并没有对其明显不公，原告据此要求减免租金的请求不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告攀枝花市仁和区金某某婴幼园的全部诉讼请求。

原告不服上诉，四川省攀枝花市中级人民法院维持原判。

【法官评析】

2020年初以来的新冠肺炎疫情使我国经济遭受巨大冲击，无论是国有企业还是民营企业，均承受了重大损失。在疫情得到控制后，因疫情原因引起的矛盾纠纷逐步显现出来，大量的合同主体通过以“不可抗力”为由，希望能减少损失或者降低违约责任。但多数情况下，合同的另一方也以受到疫情影响为由拒绝对方的请求，由此向人民法院提起诉讼的案件大量出现。面对涉疫情纠纷案件日益增多的新情况，最高人民法院实时出台了审理涉疫情民事案件的指导意见。

原、被告间签订的租赁合同及补充协议未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告在平等自愿的基础上签订了房屋租赁合同，均应按合同约定履行自己的义务，虽然因疫情原因给原告的经营带来了一定的影响，但对租金的减免需要双方协商一致，现被告不同意减免，亦无相关法律和规定强制被告予以减免，况且商业经营本就存在风险，由于原告的此项请求无相关法律依据，本院不予支持。

根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当时人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，该意见属于倡导性、建议型意见，结合查明的事实来看，虽然原告因疫情致其收入减少，但双方订立的合同期长达十五年，至今已履行三年有余，本案的被告亦为民营企业，原告未举证被告在该三个多月中因其应支付的租金有重大、明显的获利行为，故综合全案的具体情况，原告支付该期间的房租并没有对其明显不公，原告据此要求减免租金的请求不符合指导意见的精神，故对其诉讼请求予以驳回。